Hvor mange uger må man leje sit sommerhus ud? Sådan tjener du penge uden at bryde reglerne

Drømmer du om at se sommerhuset betale sig selv – og måske endda lidt mere? Så er du ikke alene. Rekordmange danskere udlejer deres ferieboliger, og med tyskerne som det største kundesegment bliver de mest attraktive uger ofte snuppet, før vi andre har pakket julepynten væk. Men hvor går grænsen mellem smart ekstraindtægt og regelbrud med ubehagelige konsekvenser?

I denne guide får du det klare svar på det spørgsmål, alle stiller: “Hvor mange uger må man egentlig leje sit sommerhus ud?” Vi dykker ned i 41-ugers-reglen, vinterbegrænsningerne, skattens bundfradrag og alt det praktiske fra bureauvalg til vinterregler, så du kan maksimere indtjeningen uden at få en uventet regning fra kommunen eller Skattestyrelsen.

Sæt dig godt til rette – på få minutter ved du præcis, hvordan du lovligt og effektivt forvandler nøglerne til dit sommerhus til ekstra kroner på kontoen.

Disclaimer og hurtigt overblik (2026): Regler, skatter og din forpligtelse som udlejer

Disclaimer: Artiklen på Favoritter Online er udelukkende til generel information. Den udgør ikke juridisk, skattemæssig eller økonomisk rådgivning. Regler, satser og kommunale tolkninger ændrer sig løbende, så dobbelttjek altid hos:

• din kommune (lokale vinter­regler, dokumentationskrav)
• Erhvervsstyrelsen (vejledning om sommerhusloven)
• Skattestyrelsen (aktuelle bund­fradrag og indberetnings­krav)
• evt. en autoriseret rådgiver, hvis du er i tvivl

Det hurtige overblik – “41-ugers-reglen”:

• I praksis kan et dansk sommerhus udlejes op til ca. 41 uger om året.
• Du skal selv benytte huset mindst 2 uger hvert år (rekreativt krav til ejeren).

Sæsonopdeling

• Sommerperioden 1. marts-31. oktober (34 uger): fri benyttelse/udlejning.
• Vinterperioden 1. november-ultimo februar: kun “kortvarige ophold”, samlet højst halvdelen af vinteren. Mange kommuner accepterer 4-5 sammenhængende uger som øvre grænse pr. ophold.

Kilden til ovenstående praksis: Bolius, “Udlejning af sommerhus” (8. marts 2023) – bolius.dk.

Skat – bundfradrag og beskatning (vejledende tal)

• Alle lejeindtægter er skattepligtige.
• Udlejer du via bureau eller indberettende platform, får du et forhøjet bundfradrag:
  2023: 44.500 kr. • 2024: 46.100 kr. • 2025: 47.900 kr. • 2026: forventet regulering – tjek satsen!
• Privat udlejning (uden indberetning) har et markant lavere bundfradrag (fx 13.100 kr. i 2025).
• Efter bundfradraget beskattes 60 % af den resterende lejeindtægt som kapitalindkomst.

Kilder: Bolius; Kristeligt Dagblad, 21. marts 2024, “Feriehusudlejerne får travlt i påsken”. Husk at kontrollere 2026-satserne direkte hos Skattestyrelsen.

Overhold du reglerne, kan udlejning af dit sommerhus være en solid ekstraindtægt – uden ubehagelige overraskelser.

Hvor mange uger må du udleje? Årsreglen, sommer-/vinterperioder og din pligt til egen brug

Det overordnede udgangspunkt er enkelt: Du må i praksis udleje dit sommerhus op til ca. 41 uger om året. Loftet hænger sammen med kravet om, at du som ejer skal bruge huset rekreativt minimum to uger årligt. Herunder kan du se, hvordan de 52 kalenderuger fordeler sig på sommer- og vinterperioden – og hvorfor tallet 41 uger er blevet den gængse tommelfingerregel.

1. Sommerperioden: 1. Marts – 31. Oktober (34 uger)

• Her må huset frit anvendes – enten af dig selv eller lejere.
• Udlejer du alle 34 uger, skal du stadig sørge for to ugers egenbrug andre tidspunkter på året.

2. Vinterperioden: 1. November – 28./29. Februar (18 uger)

• Brug er kun tilladt til kortvarige ophold; samlet højst halvdelen af vinterperioden (≈ 9 uger).
• I praksis accepterer de fleste kommuner ophold på ca. 4-5 sammenhængende uger ad gangen.
• Holder du de 9 lovlige vinteruger til egen brug, kan du fortsat leje ud 41 uger i resten af året (52 – 9 – 2 = 41).

3. Sådan ser regnestykket ud

4. Husk: Det er praksis, ikke paragraf

Reglerne står ikke sort på hvidt i loven. De bygger på Erhvervsstyrelsens vejledning og den enkelte kommunes forvaltningspraksis. Derfor kan der være lokale nuancer – især i tolkningen af “kortvarige ophold” om vinteren.

5. Politisk debat

Der har været forslag om at sænke loftet til 35 uger (Ekstra Bladet, 6.10.2020), men ifølge Bolius er 41 uger fortsat den gældende ramme.

6. Gode råd, før du åbner kalenderen

• Få skriftlig bekræftelse fra din kommune på, hvor længe du må bruge huset i vinterhalvåret.
• Dokumentér egenbrug: Notér de to (eller flere) uger, hvor du selv opholder dig i huset, og gem evt. billeder, kvitteringer eller kørejournal.
• Opdatér lejekalenderen løbende, så du altid kan vise, at du overholder de 41 uger.

Holder du dig inden for disse rammer, kan du maksimere din lejeindtægt uden at løbe ind i problemer med hverken kommune eller myndigheder.

Skat af lejeindtægten: Bundfradrag, indberetning og valg af fradragsmetode

Hovedregel: Uanset om du udlejer gennem et bureau, en digital platform (Airbnb, Novasol m.fl.) eller helt privat via egen annonce, er hele lejeindtægten som udgangspunkt skattepligtig kapitalindkomst. Du vælger selv, hvordan du vil gøre fradrag – og valget har stor betydning for, hvor meget du får lov at beholde.

1. Standardmetoden (bundfradrag) – Nem, men grov

• Indberettende bureau/platform: Du får det høje bundfradrag, fordi udbyderen automatisk sender tallene til Skat.
  • 44.500 kr. i 2023 (Bolius)
  • 46.100 kr. i 2024 (Kristeligt Dagblad, 21.3.2024)
  • 47.900 kr. i 2025 (Bolius)
• Privat udlejning: Intet bureau = lavere bundfradrag (13.100 kr. i 2025, jf. Bolius). Du skal selv indberette beløbet i rubrik 37 i årsopgørelsen.
• Beskatning efter bundfradrag: 60 % af den resterende lejeindtægt beskattes som kapitalindkomst. Har du fx 100.000 kr. i indtægt via bureau i 2024, beskattes 60 % af (100.000 – 46.100) = 32.340 kr.
• Fordele: Superenkel, kræver intet regnskab; bureauet håndterer ofte indberetningen.
  Ulemper: Du mister fradrag for faktiske udgifter, hvis de er høje (el, vedligehold, forsikring).

2. Regnskabsmetoden – Præcis, men krævende

• Fratræk samtlige dokumenterede udgifter (renter, forsikring, el/vand, vedligehold, administration, annoncering, kommunal gebyr). Kun den netto overskuddel beskattes som kapitalindkomst.
• Kræver bilag, systematik og løbende bogføring. Du skal kunne fremvise alt ved kontrol.
• Kan betale sig, hvis huset har store faste udgifter, fx pool/spa, høj renteudgift eller mange forbedringer i udlejningssæsonen.

Beregningseksempel (2024, bureau)

Indtægt 120.000 kr. – bundfradrag 46.100 kr. = 73.900 kr.
60 % af 73.900 kr. = 44.340 kr. beskattes.
Antager vi en marginal kapital­indkomstskat på 33,6 % (Bolius’ beregner), bliver skatten ca. 14.900 kr.
Netto efter skat: knap 105.000 kr.

Din personlige sats kan afvige – brug Bolius’ beregner som pejlemærke, men indtast din egen skatteprocent for et mere præcist billede.

Indberetningspligt og sanktioner – Tag dem alvorligt

• Selvangivelse: Bureauet indberetter automatisk, men du skal stadig kontrollere tallene i din årsopgørelse.
• Skattesvig: Undlader du indtægt for < 100.000 kr., risikerer du bøde på ca. 2× den unddragne skat. Over 100.000 kr. kan medføre både bøde og fængsel.
• Forældelsesfrist: Op til 10 år. Skattestyrelsen kan rulle sagen op langt tilbage i tiden, hvis indtægten ikke er indberettet korrekt (kilde: Bolius).

Tjek satserne hvert år. Bundfradrag og skattesatser reguleres 1. januar. Før du fastlægger priser og budget, slå de aktuelle tal op på skat.dk.

Denne gennemgang er generel information og erstatter ikke individuel rådgivning. Kontakt din revisor eller Skattestyrelsen, hvis du er i tvivl.

Bureau eller selvudlejning? Omkostninger, krav, fordele og bindinger

Valget mellem et udlejningsbureau og selvudlejning handler i praksis om den klassiske trekant mellem tid, tryghed og penge i egen lomme. Nedenfor får du et hurtigt overblik – og længere nede en uddybning af de punkter, der typisk tipper vægtskålen.

*Nettoafkastet afhænger af husets belægning, din marginalskat og hvor effektivt du håndterer drift og markedsføring.

Hvad kræver det at komme på hylderne hos et bureau?

1. Størrelse og ruminddeling: Minimum 45 m² og som regel 2 separate soverum.
2. Basisfaciliteter: Vand, toilet, bad, fuldt udstyret køkken til varm mad.
3. Møblering: Pæne, matchende møbler inde og ude (bord, stole, sofa, senge, havemøbler).
4. Vedligehold: Ingen væsentlige fejl – bureauet laver ofte kvalitetstjek før optagelse.
5. Binding: Kontrakt på ca. 12 måneder er standard; kræver opsigelse i god tid.

Selvudlejning trin for trin

1. Markedsføring: Opret annoncen på fx Sommerferie.nu, Sommerhusdanmark.dk, DBA, Facebook-grupper eller virksomhedens intranet. Brug bureauernes prislister som pejlemærke og læg dig en anelse under i første sæson.
2. Kontrakt & betaling: Brug en standardlejekontrakt (find gratis skabeloner online). Kræv depositum + aconto forbrug før indflytning via bankoverførsel eller MobilePay.
3. Nøgle & service: Lav nøgleboks eller allier dig med en lokal “kigge-forbi”-person til tjek, rengøring og akutte problemer.
4. Forbrugs­afregning: Notér målerstande ved ind/udtjek og send el-/vand­regning til gæsten senest 14 dage efter afrejse.
5. Skat: Indberet hele lejeindtægten i rubrik 37 i TastSelv. Vælg enten bundfradrag (13.100 kr. i 2025) eller regnskabs­metoden.

Hvornår vælger de fleste ejere bureau?

• Hvis de bor langt fra sommerhuset og ikke selv kan rykke ud ved ”vandet løber under døren kl. 23”.
• Hvis de ønsker høj belægning, men ikke vil bruge tid på markedsføring og henvendelser.
• Når de gerne vil have automatisk indberetning til Skat og dermed det høje bundfradrag.

Hvornår giver selvudlejning bedst mening?

• Hvis du kan og vil bruge egne hænder og netværk til at klare tilsyn og service.
• Når huset ligger i et attraktivt område, så det ”sælger sig selv” via Facebook eller en simpel annonce.
• Hvis du accepterer ekstra administration for at undgå bureauets provision.

Kilde: Bolius, “Udlejning af sommerhus” (opdateret 8.3.2023) – https://www.bolius.dk/udlejning-af-sommerhus-17579

Vinterregler i praksis: ”kortvarige ophold”, dokumentation og kommunal dialog

Når kalenderen rammer 1. november, træder de særlige vinterregler for danske sommerhuse i kraft. Reglerne er ikke skrevet direkte ind i loven, men udspringer af Erhvervsstyrelsens vejledning og den praksis, som den enkelte kommune fører tilsyn efter. Kort sagt må du – og dem, du udlejer til – kun opholde jer i sommerhuset i ”kortvarige ophold”, og samlet set maks. halvdelen af vinterperioden (1. november-ultimo februar).

Hvad betyder ”kortvarige ophold” i praksis?

• De fleste kommuner accepterer 4-5 sammenhængende uger som maksimum. Har du behov for flere uger, bør du indhente en skriftlig dispensation.
• Du må gerne fordele opholdene – fx 3 uger i november og 3 uger i januar – så længe du samlet holder dig under 50 % af vinterperioden.
• Helårslignende brug er ikke tilladt: ingen folkeregisteradresse, ingen permanent skole-/daginstitutionsplads til børn fra adressen, ingen kontinuerlig levering af postpakker m.m.

Dokumentation: Sådan beviser du, at du følger reglerne

1. Detaljeret kalender
   Før en digital eller fysisk kalender, hvor du markerer egenbrug, udlejninger samt tomme perioder. Notér både start- og slutdato.
2. Gem alle bilag
   Arkivér lejekontrakter, e-mails, SMS’er og kvitteringer for både udlejning og egenbrug. De kan blive efterspurgt af kommunen som bevis for ”kortvarighed”.
3. Hold adresse- og forbrugsdata i orden
   Undgå adresseflytninger til sommerhuset, og sammenhold gerne dit el-/vandforbrug med kalenderen – et usædvanligt højt forbrug i flere måneder kan vække interesse hos kommunen.
4. Få kommunens ord på skrift
   Spørg altid din kommune, hvis du er i tvivl, og gem deres svar i din udlejningsmappe. Det er din bedste forsikring, hvis reglerne ændres eller tolkningen skærpes.

Dialog med kommunen – Gør det før problemerne opstår

Kommunerne fører stikprøvekontrol, og flere benytter satellitfotos, elforbrugsdata eller nabotip til at spotte helårsbeboelse. En kort, venlig henvendelse om deres praksis for vinterudlejning kan spare dig for både bøde og påbud.

Politisk diskussion: Kan 41 uger blive til 35?

Der har løbende været forslag om at indskrænke den samlede udlejningsramme – senest i 2020, hvor en reduktion til 35 uger blev nævnt (Ekstra Bladet, 6.10.2020). Ifølge Bolius gælder 41-ugerspraksis dog fortsat, men følg udviklingen – især hvis du allerede ligger tæt på loftet.

Få styr på forvaltningspraksis vs. Lovtekst

Lovteksten siger intet præcist om ugeantal; den taler kun om ”fritidsformål”. Den reelle grænse fastlægges derfor gennem Erhvervsstyrelsens vejledning og den enkelte kommunes fortolkning. Reglerne kan variere, så:

• Check lokale retningslinjer på kommunens hjemmeside.
• Gem skriftlig bekræftelse på eventuelle dispensationer.
• Opdater dig hver vinter – ændringer kan ske med kort varsel.

Følger du disse enkle huskeregler, kan du nyde vinteren med god samvittighed og stadig tjene penge på udlejning uden at risikere bøder eller et påbud om lukning.

Sådan maksimerer du indtjening uden at bryde reglerne: Sæson, pris, faciliteter og gæsteprofiler

At få mest muligt ud af dit sommerhus uden at komme på kant med loven handler om at sætte de rigtige priser på de rigtige tidspunkter, tilbyde faciliteter, som gæsterne efterspørger, og synliggøre huset dér, hvor kunderne leder. Nedenfor finder du en trin-for-trin-tjekliste, der kombinerer efterspørgsels­data, skatteregler og praktiske erfaringer.

1. Kend årets bookingtakt – Og tilpas markedsføringen

• Påske = tidlig top: Ifølge Kristeligt Dagblad (21.3.2024) var 80 % af de bookede husuger i marts/april 2024 tyske reservationer, og 63.600 husuger var solgt allerede ultimo januar. Gør derfor huset synligt på tyske portaler (DE-version hos bureauet, ferienhaus-sider, Facebook-grupper) allerede fra november.
• Danskere er “last minute”: Hjemmemarkedet booker ofte 4-8 uger før feriestart. Brug flash-rabatter og “kort ophold tilladt” i perioden maj-juni og september, hvor belægningen normalt daler.
• Vinter = niche: Bookinger til wellness-weekender og hundeejere kan holde huset i gang i de kortvarige vinteruger, så længe du respekterer 41-ugersloftet og “kortvarige ophold”-reglen.

2. Prisdifferentier intelligent

1. Brug bureauets prislister som benchmark. Kopiér ikke blindt – men læg dig 5-10 % under første år for at få anmeldelser ind.
2. Hæv prisen ved højtrisk: Uge 26-32, jul/nytår og påske kan være 40-60 % dyrere end lavsæsonen.
3. Skuldersæson: Sæt minimum 3 nætter og giv 10 % rabat på ugeophold – det fylder kalenderen uden at øge rengørings­omkostningerne markant.
4. Tilføj gebyr for korttidsleje (fx +600 kr. under 4 nætter) for at beskytte nettoresultatet.

3. Investér, hvor det giver størst afkast

*Skøn baseret på bureaudata fra Vestkysten, 6-8 højsæsonuger og 10-12 skuldersæson­bookinger.

4. Vælg den rigtige udlejningskanal

Bureau (indberetter til Skat):

• Højere bundfradrag (fx 47.900 kr. i 2025) betyder lavere skat.
• Mindre administration – men 25-40 % provision.
• Større international rækkevidde (tyske gæster).

Privat/selvudlejning:

• Sparer provision men kun ca. 13.100 kr. i bundfradrag (2025-tal).
• Kræver styr på kontrakter, nøgleudlevering og korrekt indberetning – ellers vanker bøder.
• Velegnet, hvis du allerede bor tæt på huset og kan håndtere skiftedage.

5. Hold styr på lovkravene – Og brug dem til din fordel

• Afspærg 2 sammenhængende uger til egen ferie – det er både lovpligtigt og giver dig billedmateriale til markedsføringen (tag nye fotos!).
• Kalender­styring: Sæt et hard stop ved 41 bookede uger. Overskrider du loftet, kan kommunen kræve lejemål ophævet og give bøde.
• Dokumentér kortvarige vinter­ophold (max ~4-5 uger i træk) i kalender og e-bilag.

6. Synlig præsentation = flere klik → flere bookinger

1. Professionelle fotos: Optag i dagslys, bredt objektiv, rene linjer. Vis spaen tændt og hunden ligge i den indhegnede have.
2. Beskriv fordelene konkret: “250 m til klitterne”, “3 minutter til ishus”, “100 Mbit fibernet – oplagt til home-office”.
3. Fremhæv unikke selling points i titlen: “Spa • Sauna • 2 hunde OK • 8 pers.”
4. Anmeldelser: Opfordr aktivt første sæsons gæster til at anmelde – ét stjerne­løft kan øge prisvillighed med 5-8 % ifølge bureauer.

7. Tjeklisten – Få det hele med

• Synlighed i november-januar på tyske portaler.
• Prisjustering hver 4. uge efter booket/ledig ratio.
• Minimumsophold & rabatstrategi defineret for marts, maj, september.
• Facilitetsbudget klar – start med “hund + hegn”, gå videre til spa.
• Valgt kanal (bureau/privat) og bundfradrags­besparelse udregnet.
• Egenbrugs­uger blokket i kalender; løbende optælling af udlejede uger.
• Fotos, tekst og husregler ajourført hvert forår.

Følger du ovenstående syv trin, står du med en gennemarbejdet strategi, der øger opsætningen og samtidig holder dig trygt inden for både skatte- og planlovens rammer. God udlejning – og god ferie i dit eget hus!

Forsikring, drift og præsentation: Sæt sikkerhed og kvalitet i system

Dit sommerhus er en lille virksomhed, så tænk i risiko, drift og markedsføring – i den rækkefølge. Her er de vigtigste punkter, du skal have styr på, før den første gæst drejer nøglen om.

1. Forsikring – Den hurtigste vej fra drøm til mareridt

• Tjek policen: Ring til dit selskab og spørg direkte: “Dækker min fritidshusforsikring ved udlejning, og hvilke undtagelser gælder?” Mange basispolicer dækker ikke udlejningsskader.
• Udlejnings­tilvalg: Flere selskaber (fx Tryg, Topdanmark, Alm. Brand) tilbyder specifik udlejningsdækning for skader og tyveri begået af lejere – prisen ligger typisk på 500-1.200 kr. om året.
• Bureauordninger: Store bureauer har ofte en “ansvar-&-skadedækning” inkluderet i provisionen. Læs betingelser: Selvrisiko, maksimumdækning og undtagelser (hundeskader, pool, spa).
• Dokumentér ved aflevering: Brug tjekliste + mobilfotos ved hvert ankomst/afrejse for at lette erstatningskrav.

2. Drift & vedligehold – Det er stadig dig, der ejer taget

1. Lokal backup: Aftal en “huspasser” (nabo, håndværker, viceværtservice). De skal kunne rykke ud ved:
   • Vandskade / frostsprængt rør
   • Strømsvigt / varmepumpe-alarm
   • Låse- og nøgleproblemer
2. Rengøring & nøgler: Bureauet kan håndtere det for 350-700 kr. pr. skift. Ved selvudlejning kan du:
   • Bruge nøgleboks + lokalt rengøringsfirma
   • Indføre “gør-det-selv-rengøring” (kræv fotodokumentation + eftertjek)
3. Forebyggende vedligehold: Service varmepumpe, tagrens, træbeskyttelse, fejning af skorsten. Hver uforudset reparation midt i sæsonen koster dobbelt: værkstedsregning og tabt husleje.

3. Præsentation – Sådan sælger billederne ugerne

4. Husregler & konflikthåndtering

• Husdyr, røgning, maksimumpersoner: Skriv det tydeligt i annoncen, lejekontrakten og på opslag i huset.
• Depositum + forbrugs­afregning: Tag f.eks. 1.000-2.500 kr. i depositum og afregn el/vand efter måler. Brug mobilepay eller bank, ikke kontanter.
• Tjek-ud-tjekliste: Skær konflikter ned ved at give gæster en kort A4-checkliste (skrald, opvask, vinduer).

5. Økonomi – Hvad koster den gode samvittighed?

Bureau (25-40 % provision) + højt bundfradrag (47.900 kr. i 2025) = mindre administration, men højere bruttoudgift.

Selvudlejning (0 % provision) + lavt bundfradrag (13.100 kr. i 2025) = mere tid, men du beholder flere marginalkroner.

Lav et simpelt regneark med Ugepris × forventet antal udlejede uger - provision - drift - skat. Husk at lægge 10-15 % ekstra til uforudsete udgifter – så sover du også godt, mens gæsterne nyder udsigten.